6% btw bij afbraak en heropbouw: hoe zit het nu echt?
Vanaf 1 juli 2025 zou de 6% btw op afbraak- en heropbouwprojecten een vaste regel worden. En na maanden van onzekerheid heeft de Kamer de programmawet nu ook goedgekeurd. Deze regeling zal formeel in werking treden op de dag dat ze gepubliceerd wordt in het Belgisch Staatsblad. Wat dat precies betekent voor jou als (ver)bouwer? Wij leggen het graag voor je uit.
Wat is het?
Sinds 2021 betaal je voor afbraak- en heropbouwprojecten in plaats van 21% maar 6% btw. De 6% btw-regeling werd ingevoerd om afbreken en duurzaam heropbouwen aantrekkelijker te maken . Door de btw te verlagen, wilde de overheid eigenaars een duwtje in de rug geven om te kiezen voor een energiezuinige nieuwbouw in plaats van kostelijke renovaties.
Tot nu toe was dat 6%-tarief tijdelijk en enkel geldig onder specifieke overgangsregels. Maar vanaf 1 juli 2025 geldt een permanente 6%-regeling , met een aantal duidelijke spelregels.
Wat geldt er nu?
Goed nieuws: de 6% btw wordt opnieuw mogelijk voor wie nu pas start met plannen of bouwen, op voorwaarde dat je voldoet aan de nieuwe criteria:
Je laat een bestaande woning afbreken en vervangen door nieuwbouw;
De woning wordt je hoofdverblijfplaats;
De bewoonbare oppervlakte is maximaal 200 m²;
Je dient een btw-verklaring in via MyMinfin;
Je plaatst geen verwarming op fossiele brandstoffen.
Let op: koop je een woning op plan of via een promotor (projectontwikkeling)? Dan geldt een maximale oppervlakte van 175 m².
Wat als je niet aan de voorwaarden voldoet?
Geen paniek, ook zonder dat 6% btw-voordeel zijn er genoeg manieren om je bouwproject betaalbaar en haalbaar te houden:
Investeer in energiezuinig wonen en geniet van aantrekkelijke premies en subsidies die je flink wat geld kunnen besparen;
Goede planning en samenwerking met vakmensen voorkomt onnodige kosten;
Werk in fases om je budget te spreiden;
Denk duurzaam en prefab: dat bespaart tijd en geld;
Doe zelf wat je kan: dat scheelt al snel een mooi bedrag.
Wij staan klaar om mee te denken
Wij begrijpen dat (ver)bouwen spannend kan zijn, en dat veranderende regels daar niet bij helpen. Daarom denken onze vastgoedmakelaars graag met je mee om een plan op maat te maken dat perfect aansluit bij jouw budget en wensen . Wees gerust, we hebben nog heel wat panden die ideaal zijn voor handige harry’s!
Vragen?
Wat is het btw-tarief bij sloop en heropbouw in 2024?
In 2024 geldt een tarief van 6% voor afbraak en heropbouw wanneer (1) een natuurlijk persoon als bouwheer de woning zelf 5 jaar bewoont (sociale voorwaarden, max. 200 m² bewoonbare ruimte), of (2) bij langdurige sociale verhuur (min. 15 jaar). De uitbreiding vanaf 1 juni 2024 voegde langdurige privé-verhuur toe (rechtstreeks aan een persoon met domiciliëring, max. 200 m²). In 2024 viel verkoop van een heropgebouwde woning nog niet onder deze maatregel.
Bron: FOD Financiën.
Is het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouwprojecten in 2025 verlengd?
Ja. Sinds 1 juli 2025 is een permanente maatregel van kracht die ook verkoop van een heropgerichte woning aan 6% toelaat (o.a. door een projectontwikkelaar). De wet verscheen officieel op 29 juli 2025; de administratie liet toepassing toe vanaf 1 juli via tolerantie.
Bron: FOD Financiën en vakliteratuur.
Wie geniet nog van het verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw?
bouwheer-natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf bewoont
bouwheer-rechtspersoon of natuurlijk persoon met sociale verhuur (15 jaar)
rechtstreekse privé-verhuur (15 jaar) aan een natuurlijke persoon met domicilie
verkoop van de heropgerichte woning (ook aan kopers die voor sociale of privé-verhuur kiezen). Altijd: gebouw wordt afgebroken en woning heropgebouwd, met oppervlaktegrenzen.
Bron: FOD Financiën.
Wat zijn de voordelen van nieuwbouw met 6% btw vanaf januari 2025?
Vanaf januari 2025 blijven de 2024-scenario’s doorlopen (lagere prijs op de factuur voor werken). Vanaf 1 juli 2025 komt daar verkoop aan 6% bij (ook nuttig voor de kopers-particulier én investeerders met privé-verhuur), wat de toekomst-plannen voor je woning of gebouw vaak betaalbaarder maakt.
Hoe zit het met de werken die vóór 29 juli 2025 werden aangevat?
Werken die vóór 29/07/2025 startten, vallen onder de 2024-regels: dien je verklaring in vóór het moment waarop btw opeisbaar is; te laat indienen geeft toepassing enkel op latere btw. Voor verkoop geldt: door de publicatie op 29/07/2025 en de tolerantie mocht het 6%-tarief al vanaf 01/07/2025 gebruikt worden (met verplichte vermeldingen en latere indiening van formulier 111/3 – 1 juli 2025).
Wanneer moet de verklaring worden ingediend?
Volgens FOD Financiën: vóór de btw opeisbaar wordt (praktisch: vóór start van de handelingen). Te laat kan, maar het 6%-tarief geldt dan enkel voor btw die na indiening verschuldigd wordt. Er bestaan verschillende formulieren (o.a. 111/1, 111/2, en vanaf 2025 ook 111/3 – 1 juli 2025 voor verkoop).
Wat met de werken die vóór 29 juli 2025 werden aangevat?
werken volgen de 2024-kaders (verklaring tijdig indienen); voor verkoop mag het 6%-tarief gelden vanaf 01/07/2025 mits de tolerantie-voorwaarden en correcte vermelding op akte/factuur.
Wie komt in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6 %?
Geen 6% als het geen woning is, geen echte afbraak + heropbouw van hetzelfde gebouw/perceel, bij overschrijding van 175 m² (bij verkoop voor zelfbewoning/privéverhuur), bij niet-naleven van 5 of 15 jaar-voorwaarden, bij laattijdige/ontbrekende verklaringen of voor bepaalde onderdelen van fossiele verwarmingsinstallaties. Check altijd de FOD Financiën-richtlijnen.
Wanneer geldt het gunsttarief niet?
Geen 6% als het geen woning is, geen echte afbraak + heropbouw van hetzelfde gebouw/perceel, bij overschrijding van 175 m² (bij verkoop voor zelfbewoning/privéverhuur), bij niet-naleven van 5 of 15 jaar-voorwaarden, bij laattijdige/ontbrekende verklaringen of voor bepaalde onderdelen van fossiele verwarmingsinstallaties. Check altijd de FOD Financiën-richtlijnen.